Zakup własnego lokalu mieszkalnego jest dla wielu osób niełatwą do podjęcia decyzją, gdyż wymaga zaangażowania sporej ilości środków pieniężnych. Nic więc dziwnego, że w takiej sytuacji korzystamy z usług oferowanych przez inżynierów, architektów czy pośredników nieruchomości, aby upewnić się, że nabywany lokal mieszkalny będzie zaspokajać wszystkie nasze potrzeby. Przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego należy przede wszystkim dokonać analizy jego stanu prawnego.
Nie zawsze pośrednik nieruchomości będzie bowiem w stanie udzielić nam wszystkich informacji w tym zakresie. Sytuacja prawna niektórych lokali mieszkalnych potrafi
być skomplikowana i tylko osoba posiadająca ugruntowaną wiedzę oraz doświadczenie
jest w stanie rzetelnie ocenić związane z tym ryzyko. Niemniej jednak warto zwrócić przede wszystkim uwagę na przedstawione poniżej obszary.
- 1. Forma władania lokalem mieszkalnym
Najczęściej zamiarem kupujących jest nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego, gdyż przyznaje ono najszersze uprawnienia dotyczące nabywanej rzeczy. Warto jednak wskazać, że lokal mieszkalny może być również przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które wbrew wprowadzającej w błąd nazwie, nie jest prawem własności, lecz ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, że prawo własności przysługuje spółdzielni mieszkaniowej, natomiast nabywca posiada jedynie tytuł prawny do posiadania i korzystania z lokalu mieszkalnego. Inną formą władania lokalem mieszkalnym jest natomiast spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, do którego ustanowienia dochodzi na podstawie umowy zawartej pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a członkiem spółdzielni i ewentualnie jego małżonkiem, a jej charakter jest podobny do umowy najmu.
- 2. Rodzaj i zakres praw obciążających lub związanych z lokalem mieszkalnym
Kolejnym elementem, który obligatoryjnie powinien być zweryfikowany przed zakupem lokalu mieszkalnego, jest stan i zakres jego obciążeń prawnych oraz praw z nim związanych. W tym celu należy bardzo dokładnie zbadać treść działu III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu mieszkalnego. Warto w tym miejscu jednak podkreślić, że nie wszystkie prawa związane z lokalem mieszkalnym lub ograniczenia
w rozporządzaniu nim znajdą swoje odzwierciedlenie w prowadzonej dla tego lokalu księdze wieczystej. Nie muszą być w niej ujawnione stosunki obligacyjne (np. fakt zawarcia umowy najmu). W księdze wieczystej nie zawsze zostanie ujawnione prawo do korzystania z miejsca parkingowego, jeżeli zostało ono ustanowione w drodze podziału nieruchomości wspólnej do korzystania pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej (tzw. podział quoad usum).
- 3. Stan zaległości z tytułu kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej
Osoby posiadające tytuł prawny do lokalu mieszkalnego zobowiązane są do partycypowania w kosztach utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej, niezależnie od tego czy przysługuje im prawo własności, spółdzielcze prawo do lokalu czy inna forma władania lokalem mieszkalnym. Przed zakupem lokalu mieszkalnego należy więc ustalić czy dotychczasowy właściciel albo uprawniony z innej formy władania lokalem mieszkalnym nie zalega w kosztach utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej. Informacji w tym zakresie należy uzyskać w formie pisemnego zaświadczenia wydanego przed właściwe organy wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni mieszkaniowej.
- 4. Ilość osób zameldowanych w lokalu mieszkalnym
Do umowy przenoszącej prawo do lokalu mieszkalnego należy również przedłożyć wydane przez właściwe organy gminy zaświadczenie o braku zameldowanych osób w lokalu mieszkalnym. Samodzielne wymeldowanie danej osoby z lokalu mieszkalnego może się okazać dla nabywcy problematyczne, gdyż wiążę się z obowiązkiem przeprowadzenia postępowania administracyjnego w tym zakresie i nie zawsze zakończy się sukcesem.
Powyższy katalog informacji podlegających weryfikacji przed zakupem lokalu mieszkalnego ma jedynie charakter przykładowy, a jego zakres zależy w zasadzie od okoliczności danej transakcji i stopnia skomplikowania jego stanu prawnego. Dlatego zachęcam Państwa do korzystania w tym zakresie z pomocy osób, których wiedza prawnicza i doświadczenie zawodowe pozwalają na dokładne zbadanie wszystkich istotnych z punktu widzenia Państwa interesów okoliczności. Dzięki temu będą mieli Państwo pewność, że zakupiony lokal mieszkalny zaspokoi wszystkie Państwa potrzeby.
Maciej Harasimowicz
Aplikant Radcowski