Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że przepisy obowiązującego prawa wprost określają minimalną powierzchnię lokalu mieszkalnego.
Od dnia 1 stycznia 2018 r. minimalną powierzchnię lokalu mieszkalnego określa
§ 94 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków. Z przepisu tego wynika, że mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Mieszkaniem w rozumieniu tego przepisu jest natomiast zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.
Co to w praktyce oznacza? Oznacza to tyle, że już na etapie projektowania lokalu, który po jego wybudowaniu ma być przeznaczony na stały pobyt ludzi i zaspokajać
ich potrzeby mieszkaniowe, jego powierzchnia nie może być mniejsza niż 25 m2.
Jeżeli inwestor zaprojektuje, a następnie wybuduje lokale mieszkalne o mniejszej powierzchni użytkowej niż ta określona powyżej, to może mieć istotny problem
z uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, uzyskaniem pozwolenia
na użytkowanie lub założeniem dla takiego lokalu odrębnej księgi wieczystej
z oznaczeniem tego lokalu jako mieszkalnego.
W takim razie dlaczego na rynku mieszkaniowym znaleźć można lokale
o powierzchni użytkowej mniejszej niż wymagane 25 m2, które przeważnie określane
są mianem „mikro kawalerek”, „mikro apartamentów” czy „lokali inwestycyjnych”? Podstawa funkcjonowania takich lokali opiera się na tym, iż formalnie nie są to lokale przeznaczone na cele mieszkaniowe. W obrocie prawnym posiadają one status lokali niemieszkalnych, często nazywanych również „lokalami użytkowymi” lub „lokalami usługowymi”. To oznacza, że co do zasady ich celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, lecz pełnienie innych funkcji, np. prowadzenia działalności gospodarczej. Lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej mniejszej niż 25 m2 mogą istnieć na rynku mieszkaniowym także z tego powodu, iż zostały one wybudowane i oddane do użytkowania przed 1 stycznia 2018 r., kiedy nie obowiązywała jeszcze obecna treść § 94 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków, określająca minimalną powierzchnię lokalu mieszkalnego.
Czy z zakupem lokalu niemieszkalnego, który docelowo ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, wiążą się jakieś ograniczenia? Odpowiedź na tak postawione pytanie jest dosyć złożona, niemniej jednak można w skrócie wskazać, że:
- problematyczne może okazać się pozyskanie kredytu mieszkaniowego na zakup lokalu, który nie ma statusu lokalu mieszkalnego. Celem kredytu mieszkaniowego jest bowiem zakup lokalu, który ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, natomiast lokal niemieszkalny takich funkcji co do zasady nie pełni. W takim przypadku banki udzielają więc kredytów inwestycyjnych, które znacznie różnią się warunkami spłaty od typowych kredytów mieszkaniowych;
- lokal niemieszkalny obciążony jest wyższą stawką podatku od nieruchomości niż lokal mieszkalny. Maksymalna stawka podatku od nieruchomości, którą jest lokal mieszkalny, wynosi w chwili obecnej 0,89 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Natomiast maksymalna wysokość stawki podatku od nieruchomości dla lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 25,74 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, a w przypadku pozostałych lokali – 8,68 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej; - przy sprzedaży na rynku pierwotnym lokalu niemieszkalnego stawka podatku VAT wynosi 23%, natomiast w przypadku lokalu mieszkalnego stawka ta wynosi 8%
lub transakcja w ogóle podlega zwolnieniu od opodatkowania.
Czy mimo tych ograniczeń dopuszczalne jest prowadzenie gospodarstwa domowego w lokalu niemieszkalnym? Prowadzenie gospodarstwa domowego w lokalu niemieszkalnym co do zasady powoduje zmianę sposobu jego użytkowania, która powinna być zgłoszona we właściwym starostwie powiatowym (urzędzie miasta na prawach powiatu). Adaptacja lokalu niemieszkalnego na cele mieszkaniowe powoduje bowiem,
że zastosowanie mają inne warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że: „Lokal, który dotychczas nie był przeznaczony do zamieszkania, a ma być mieszkaniem, w którym umożliwia się stały pobyt ludzi
i prowadzenie przez nich gospodarstwa domowego, ma inne wymagania stawiane pomieszczeniom, związane głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania. Nie ma przy tym znaczenia czy w związku z taką zmianą dochodzi do „przeróbki pomieszczeń” czy też nie” (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20.04.2021 r., sygn. akt II OSK 3226/20). Po dokonaniu takiego zgłoszenia starosta powiatowy (lub prezydent miasta) ma jeszcze możliwość w terminie
30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia wnieść sprzeciw, co następuje w drodze decyzji administracyjnej. Jeśli jednak sprzeciw w tym terminie nie zostanie wniesiony, można przystąpić do użytkowania lokalu. Brak zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowi natomiast samowolę budowlaną i może rodzić daleko idące konsekwencje dla jego właściciela lub zarządcy, polegające między innymi na wszczęciu postępowania kontrolnego przez organy nadzoru budowlanego i nałożenia opłaty legalizacyjnej, której wysokość regulują przepisy Prawa budowlanego.
W związku z tym, przed zakupem lokalu warto dokonać analizy jego sytuacji prawnej i ustalić czy z jego użytkowaniem mogą wiązać się jakiekolwiek ograniczenia. Niejednokrotnie dochodzi bowiem do sytuacji, gdy klienci nie zdają sobie sprawy
z konsekwencji zakupu lokalu niemieszkalnego, który ma docelowo zaspokajać ich potrzeby mieszkaniowe.